EELNÕU	
KORRALDUS	
	
Tabasalu	                         2025 nr 	
	
Projekteerimistingimuste andmine 
Vahi külas Tammistu maaüksusele üksikelamu ja abihoone püstitamiseks ehitusprojekti koostamiseks		
	
20.12.2024 esitati läbi ehitisregistri Harku Vallavalitsusele projekteerimistingimuste taotlus Vahi külas Tammistu, katastritunnusega 19801:012:0243, maatulundusmaa sihtotstarbega, 41310m² suurusega katastriüksusele üksikelamu ja abihoone püstitamiseks. Kinnistu jääb kehtiva Harku valla üldplaneeringu kohaselt hajaasustuse piirkonda. Ca 1,6 ha kinnistu pindalast paikneb rohevõrgustiku tuumalal range režiimiga looduslikul haljasmaal. Kinnistu põhjaosa ca 1,8ha ulatuses jääb tee perspektiivse sanitaarkaitsevööndi alale. Samuti on maaüksuse  põhjaosa  
riigitee 11410 Kiia-Vääna-Viti kaitsevööndis.  Kaitsevööndi  laius ehitusseadustiku  (EhS) §  71  lõige  2  kohaselt  on  mõlemal  pool  äärmise  sõiduraja  välimisest servast kuni 30 m. Kogu kinnistu on maaparandussüsteemi Vahiküla TTP-299 4109580020010001 alal.

Projekteerimistingimuste taotluse kohaselt soovitakse maaüksusele püstitada üksikelamu ja abihoone. Hooned soovitakse rajada kinnistu keskossa, leebe režiimiga looduslikule haljasmaale. Soovitud elamumaa asukoht jääb väljapoole ülalnimetatud keelu- ja piirangualasid. Taotlusele on lisatud asendiskeem (lisa 2).

Ehitusseadustiku (edaspidi EhS) § 26 lõike 1 kohaselt on projekteerimistingimused vajalikud ehitusloakohustusliku hoone või olulise avaliku huviga rajatise ehitusprojekti koostamiseks, kui puudub detailplaneeringu koostamise kohustus. EhS § 26 lõige 2 sätestab, et pädev asutus annab projekteerimistingimused hoone või olulise rajatise püstitamiseks või rajamiseks või laiendamiseks üle 33 % selle esialgu kavandatud mahust.

Planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) § 125 lõike 1 kohaselt on detailplaneeringu koostamine nõutav linnades, alevites ja alevikes ehitusloakohustusliku hoone püstitamiseks, olemasoleva hoone laiendamiseks üle 33% selle esialgu kavandatud mahust, olulise huviga rajatise püstitamiseks ja olulise ruumilise mõjuga ehitise ehitamiseks, kui olulise ruumilise mõjuga ehitise asukoht on valitud üldplaneeringuga.

Kuna ehitustegevust kavandatakse Vahi külas, siis PlanS-st tulenevat detailplaneeringu koostamise kohustust ei esine.

A. Olukord maaüksusel Eluasemekoha rajamine

Tammistu maaüksus, millest moodustatakse elamumaa (ca 3000m²) kinnistu, suurus on 41310m². Projekteerimistingimuste väljastamise taotluse lahendamisel peab vallavalitsus ehitusõiguse kavandamist maaüksusele võimalikuks, olles seisukohal, et ühe eluasemekoha rajamine jätab ka võimalused maatulundusmaa sihtotstarbest lähtuvalt maaüksuse kasutamiseks põllumajanduslikuks tootmiseks või metsakasvatuseks.

Üldplaneeringu seletuskirja p. 2.7 alusel on leebe režiimiga looduslikule haljasmaale võimalik rajada eluasemekoht kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsuse alusel hajaasustuse põhimõttel vastavalt üldplaneeringu seletuskirja p. 2.1.2 seatud tingimustele. Harku  valla  ehitustingimusi,
miljööväärtuslikke  alasid  ja  väärtuslikke  maastikke  määrava  ning  tihehoonestusalasid  täpsustava teemaplaneeringuga on täpsustatud tingimusi projekteerimistingimuste andmiseks. Teemaplaneeringu seletuskirja  punkti  3.3  kohaselt  peab  uue  elamumaa  sihtotstarbega krundi  või  maaüksuse  pindala olema  vahemikus  2  000  kuni  3  000  m²  ja  selle  juurde  peab kuuluma  lisaks  maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksus, mis koos elamumaaga peab olema vähemalt 20 000 m² suurune. Eelmärgitud vähemalt  20  000  m²  suuruse  ala  nõudest  on  erandiks  olukord,  kui  on  tagatud  elamute  vahekaugus 150  m,  mis  on  vajalik  hoonete  hajusalt  paigutumiseks. Seega  tuleb  Tammistu maaüksuse baasil moodustatava maatulundusmaa kinnistule  üksikelamu püstitamiseks  moodustada  elamu  ja  selle  abihoonete  teenindamiseks  vajaliku  maa  osas  iseseisev katastriüksus, mille asukoht valida vastavalt lisatud asendiskeemile.

Kehtiva üldplaneeringu seletuskirja p. 2.7 „Looduslik haljasmaa“ kohaselt ei tohi ehitus-tegevusega kaasneda ka negatiivseid mõjusid keskkonnale ega ebamõistlikke kulutusi vallale (näiteks uute elamuühikute kavandamisel avalikest teedest ja trassidest kaugele võib vallal tekkida ebamõistlik kulu teede ja tehnovõrkude hooldusele ning sotsiaalse teenuse pakkumisele). Siiski ei välista nimetatud põhimõte elamukohtade teket hajaasustuses, kui maaomanik teadvustab enesele eelnevalt, et võrreldes elamuehitusega tiheasustusalal kaasnevad sellega täiendavad kulutused (elektrivõrguga liitumisele, veevarustusele, juurdepääsutee ehitamisele ja korrashoiule).

Maakatastriseaduse (edaspidi MaaKatS) § 18 lõike 1 p-de 1 ja 3 kohaselt määrab linna- või vallavalitsus katastriüksusele sihtotstarbe, lähtudes sellest, et ehitisteta katastriüksusele määratakse sihtotstarve maa tegeliku kasutuse alusel või detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumisel üldplaneeringu alusel ning ehitist teenindavale katastriüksusele määratakse kogu ulatuses ehitise kasutamise otstarbest tulenev sihtotstarve ehitise tegeliku kasutuse, ehitusloa, ehitisteatise, kirjaliku nõusoleku või kasutusloa alusel. MaaKatS § 182 lg 2 kohaselt ei määrata katastriüksusele maatulundusmaa sihtotstarbega samaaegselt elamumaa sihtotstarvet. Kuni 01.07.2018 kehtinud MaaKatS § 18 lõige 7 nägi ette, et maatulundusmaale ehitise püstitamise korral moodustada iseseisev ehitise alust ning selle teenindamiseks vajalikku maad hõlmav katastriüksus, mille sihtotstarve määratakse ehitise kasutamise otstarbest lähtudes. MaaKatS § 18 kehtiv sõnastus ei sätesta keeldu iseseisva katastriüksuse moodustamiseks. Vallavalitsus leiab, et isiku poolt esitatud projekteerimistingimuste taotluse eesmärgipäraseks ja efektiivseks lahendamiseks on lubatav eraldi elamumaa sihtotstarbega katastriüksuse moodustamine. Märgitud seisukoha kujundamisel juhindub vallavalitsus haldusmenetluse seaduse § 83 lõikest 1, mille kohaselt peab haldusakt olema õiguspärane ja otstarbekohane. Taotluse lahendamiseks eraldi katastriüksuse moodustamine on õiguslikult võimalik, piisavalt kohane ning elamut teenindavate abihoonete seadusliku püstitamise seisukohast hädavajalik.

B. Juurdepääs

Vastavalt EhS § 11 lõige 2 punktile 4 hõlmavad ehitisele esitatavad nõuded (määratakse projekteerimistingimustega) asjakohasel juhul juurdepääsu. Tammistu kinnistule on juurdepääs riigiteelt 11410 Kiia-Vääna-Viti maanteelt ja Harku vallale kuuluvalt avalikult kasutatavalt Turbavälja teelt.

Eeltoodust tulenevalt on Tammistu kinnistule projekteerimistingimuste andmine vallavalitsuse hinnangul võimalik.

EhS § 31 lg 4 punkti 1 kohaselt esitatakse projekteerimistingimuste eelnõu vajaduse korral kooskõlastamiseks asutusele, kelle seadusest tulenev pädevus on seotud projekteerimistingimuste taotluse esemega. 

Maaüksuse põhjaosa jääb riigitee 11410 Kiia-Vääna-Viti km kaitsevööndisse. Sellest tulenevalt esitas vallavalitsus projekteerimistingimuste eelnõu kooskõlastamiseks Transpordiametile. Transpordiamet kooskõlastas oma 2025 saadetud kirjaga nr 7.1-2/24/ eelnõu märkustega, millega on käesolevat eelnõud täiendatud.

Kuna maaüksusel paikneb maaparandussüsteem Vahiküla TTP-299 4109580020010001, esitas vallavalitsus projekteerimistingimuste eelnõu kooskõlastamiseks Maa- ja Ruumiametile. Põllumajandusametile. Maa-ja Ruumiamet Põllumajandusamet kooskõlastas 2025 ehitisregistris esitatud eelnõu tingimisi. Esitatud tingimustega on käesolevas korralduses arvestatud.

EhS § 33 lg 1 kohaselt kehtivad projekteerimistingimused viis aastat. Põhjendatud juhul võib pädev asutus projekteerimistingimuste kehtivuseks sätestada teistsuguse tähtaja või muuta projekteerimistingimuste kehtivuse tähtaega.
Harku Vallavalitsus peab põhjendatuks projekteerimistingimuste kehtivuse tähtajaks kolme aasta määramist, kuna kolme aastat võib pidada piisavaks ajaks soovi korral ehitusprojekti koostamiseks ja ehitusloa taotlemiseks. Juhul, kui isik nimetatud aja jooksul ehitusluba ei taotle, ei piira miski tema poolt uute projekteerimistingimuste taotlemist sellele järgneval ajal, aga arvestades tol hetkel kehtivate üldiste kasutus- ja ehitustingimustega.

Ehitusseadustiku § 26 lõike 1, lõike 2 punkti 1, lõigete 3 ja 4, § 28, § 33 lõike 1, planeerimisseaduse § 125 lõigete 1 ja 2, Harku valla üldplaneeringu, 31.05.2018 Harku Vallavolikogu otsusega nr 51 kehtestatud Harku valla ehitustingimusi, miljööväärtuslikke alasid ja väärtuslikke maastikke määrava ning tihehoonestusalasid täpsustava teemaplaneeringu, kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lõike 1, § 22 lõike 2 ja Harku Vallavolikogu 25. mai 2017 määruse nr 21 “Harku valla ehitusmäärus” § 9 punkti 2 alusel:

1.	Anda projekteerimistingimused üksikelamu ja abihoone püstitamiseks ehitusprojekti koostamiseks aadressil Harku vald, Vahi küla, Tammistu lisale 1 ja 2.

2.	Projekteerimistingimused kehtivad 2028 (kaasa arvatud).

3.	Korraldust on võimalik vaidlustada 30 päeva jooksul selle teatavakstegemisest arvates, esitades vaide Harku Vallavalitsusele haldusmenetluse seaduse sätestatud korras või kaebuse Tallinna Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras.

4.	Korraldus jõustub teatavakstegemisest.
	
(allkirjastatud digitaalselt)	
	(allkirjastatud digitaalselt)	
Erik Sandla		
Vallavanem	Maarja Lehemets-Tihhanov 	
	Vallasekretär	

Jaotuskava:EHR-is Menetlus 467197, PELLE NUGGIS, pelle.nugis@gmail.com