Subject: FW: Nn omanikuta kinnisvara
From: "Justiitsministeerium"
To: "Justiitsministeerium"
Date: Fri, 13 Sep 2024 11:48:49 +0300

From: Liis Lepik &lt;[email-masked]&gt; 
Sent: Thursday, September 12, 2024 11:33 AM
To: Andres Suik &lt;[email-masked]&gt;
Cc: Marita Kallas &lt;[email-masked]&gt;
Subject: Nn omanikuta kinnisvara
 
	Tähelepanu! Tegemist on välisvõrgust saabunud kirjaga.
Tundmatu saatja korral palume linke ja faile mitte avada.	 
Tere!
 
Pöördun Saaremaa Vallavalitsusest ühe teemaga, mille osas ei ole meil
selget arusaamist, kuidas seda lahendada. Olen väga tänulik, kui leiaksite
aega küsimusega tegelemiseks.
 
Esmalt sooviks lihtsalt edastada mõtted, et äkki on olnud mõne teise KOV-i
osas samalaadseid kaasusi või oleme äkki sootuks valesti asju tõlgendanud.
Sellepärast püüan kirjutada hästi lihtsustatult ja vabas vormis – teemaks
on n.ö omanikuta kinnisvara st kinnisasjad, mille omanikud on
äriregistrist kustutatud (nt-ks majandusaasta aruande esitamata jätmise
tõttu jne). Seadustest vähegi konkreetset lahendust, kuidas sellistele
kinnistule uus omanik saada, ei tulene.
 
Teema kerkib esile erinevates menetlustes olgu see maamaks, menetlustesse
kaasamine (sundvaldus jpt), järelevalve jne. 
 
Lisan mõned sätted äriseadustikust (ÄS):
ÄS § 2 lg 3 äriühingu õigusvõime tekib äriregistrisse kandmisest ja lõpeb
äriregistrist kustutamisega, kui äriühingul puudub vara.
ÄS seletuskiri: Paragrahvi 2 lõiget 3 on eelnõukohase TsÜS § 45 lg 2
eeskujul sarnaselt teiste juriidilise isiku liikidega täiendatud
selliselt, et juriidilise isiku (õigusvõime) lõpp ei oleks seotud üksnes
tema registrist kustutamisega, vaid ka vara puudumisega (nagu on käsitlus
nt Saksa õiguses). See võimaldaks õigussuhteid paindlikult käsitleda ka
registrist kustutatud isikute puhul, mh vältida kohtumenetluse lõppemist
ainuüksi registrist kustutamise tagajärjel. Samuti ei muudaks see vara
peremehetuks ka teoreetiliselt, vaid üksnes raskendaks käsutamist.
 
OÜ kustutamise näitel:
ÄS § 218 lg 2 Kui pärast osaühingu registrist kustutamist ilmneb, et
osaühingul jäi jaotamata vara ja vajalikud on täiendavad
likvideerimisabinõud, võib kohus huvitatud isiku nõudel otsustada
täiendava likvideerimise ja ennistada vanade likvideerijate õigused või
määrata uued likvideerijad.
2019 ÄS seletuskirjast https://www.just.ee/media/859/download : Sarnaselt
teiste eraõiguslike juriidiliste isikutega on § 218 lg-t 2 täiendatud
võimalusega taastada osaühing registris pärast kustutamist mitte üksnes
likvideerimiseks, vaid võimaldada ka jätkata tegevust, kui ühistu seda ise
soovib. See tähendab, et registrist kustutamine ei peaks olema alati
pöördumatu. Selliselt muudetaks kogu likvideerimisprotsessi paindlikumaks
ja tagatakse suurem vabadus osaühingule korraldada ise oma tegevuse
jätkamist.
 
ÄS regulatsioonist tulenevalt näiteks tõusetuvad järgmised küsimused: 
*   Kuidas saab KOV teada, kas ÄÜ-l on vara? – reeglina siis kui on selle
kinnistuga/varaga probleem. Ehk et KOV ei jälgi äriregistri teateid
ennetavalt, et saaks sekkuda enne kustutamist;
*   Kes on huvitatud isik, möönan, et ka KOV võib olla huvitatud isik (nt
ootused heakorra jmt osas on ju suunatud otseselt KOV-ile, KOV-il ootus,
et makstakse maamaksu) aga see soov ilmselt hääbub, kui selleks tuleb teha
läbi keeruline kadalipp selleks, et keerata tagasi mingeid protsesse, mis
ei pruugi lõppresultaadina ka soovitud tulemust anda (+ lisavad suure
koormuse KOV-ile). Samas aga õigusselgus oleks ju tegelikult oluline. 
 
Paar näidet, olukorra ilmestamiseks Saaremaa vallast:
*   Katastritunnus 34801:002:0130; omanik osaühing Medicom Invest (endine
osaühing Autorent ja Kinnisvara Q) (reg 10881332; kustutatud); pooleliolev
dokumentideta korterelamu, mida on üritatud välja üürida – nt oleks vaja
teha ettekirjutus;
*   Katastritunnus 38601:001:0326; omanik FORDONS &amp; FASTIGHETSANALYS
OSAÜHING (reg 11594511; kustutatud); Audla mõis; - lagunev
kultuurimälestis; muinsuskaitseamet on pöördunud KOV-i poole nt-ks
selliste küsimustega: Kuidas Saaremaa Vallavalitsus tagab omanikuta jäänud
kinnisvara puhul seadustest tulenevate kohustuste ja ehitistele
esitatavate nõuete täitmise (kinnistu heakord, ehitiste korrashoid ja
ohutus jmt)? Kas kohalikul omavalitsusel on omanikuta kinnisvara puhul
esindusõigus või -kohustus seadusest tulenevate kohustuste täitmise osas?;
*   Mustjala piirkonnas on kinnistu nr 493534 (mis koosneb 115
katastriüksusest nt 48301:001:0461) ; omanik Salminen Property Development
OÜ (reg 12031496; kustutatud); - suur ala, kus on kehtiv DP (planeeritava
maa-ala suurus 220 ha), mille KOV tahaks tunnistaks kehtetuks, eeldab
kaasamist jne. Samuti on jäänud saamata maamaks nende katastriüksuste osas
näiteks 2024 jäi laekumata 1587,11 ja 2025 aastal jääb laekumata 2748,65
eurot.
 
Eelnevast tulenevalt paluks abi või soovitusi, kuidas oleks KOV-il kõige
otstarbekam käituda, et sarnaseid kaasusi lahendada. 

Lugupidamisega
Liis Lepik
Abivallavanem
53246793