Subject: FW: Seisukoha avaldamine
From: "Justiitsministeerium"
To: "Justiitsministeerium"
Date: Wed, 3 Jul 2024 10:25:36 +0300

From: Jan Nilson &lt;[email-masked]&gt; 
Sent: Tuesday, July 2, 2024 3:24 PM
To: Andres Suik &lt;[email-masked]&gt;
Cc: Geir Veski &lt;[email-masked]&gt;
Subject: Seisukoha avaldamine
 
Tere
 
Austatud härra Andres Suik 

Eesti Ehitusettevõtjate Liidu ja Eesti Kinnisvarafirmade Liidu ettepaneku
kohta muuta korteriomandi- ja korteriühistuseadus selliselt, et
parkimiskoht oleks eraldi eriomandi ese ja vabalt võõrandatav, leiame
järgneva:
 
1. Esiteks märgime, et vastavalt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse
eelnõu (462 SE) seletuskirjale (edaspidi KrtS seletuskiri) varasemalt
kehtinud korteriomandiseaduse (RT I 2000, 92, 601) (edaspidi KOS) § 2
lõige 1 mõtte ei olnud parkimiskoha kohta moodustada eraldi korteriomand.
KrtS seletuskirja kohaselt „oluline on rõhutada, et nii KOS III kui ka KOS
II tähenduses on hoiuruumi ja garaažiosa näol tegemist eluruumi koosseisu
kuuluvate ruumidega, mis koos moodustavad sisulise terviku – eluruumi.
Need ruumid ei ole omaette mitteeluruumid, nagu mõnikord ekslikult
arvatakse.“. KOS § 2 lõige 1 kohaselt „korteriomandi eseme reaalosa on
piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad
hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta,
kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi
kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Korteriomandi eseme reaalosa
hulka võib kuuluda ka püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosa.“.
Kehtiva korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (RT I, 13.03.2014, 3)
(edaspidi KrtS) § 4 lõigete 1 ja 2 kohaselt „eriomandi ese on ruumiliselt
piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone
osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada
või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või
hoone välist kuju muutmata. Igale eriomandi esemele peab olema eraldi
juurdepääs. Eriomandi eseme hulka võib eluruumi või mitteeluruumi
koosseisus kuuluda ka püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosa.“. 
 
Eelnevast lähtuvalt on oluline eristada, et hetkel kehtiva seaduse säte
seab tingimuseks „ruumilise piiritletusse“ varasema „piiritletusse“
asemel. KrtS seletuskirja §-i 4 juures antud selgituste kohaselt leiavad
eelnõu koostajad, et „eriomandi esemeks võib olla ka rõdu, lodža, terrass
jmt hoone osa, mis paikneb hoone välispiirdest väljaspool, kuid on
piisavalt ruumiliselt piiritletud.“. Lisaks KrtS seletuskirja § 14 osas
antud selgituste juures leidsid eelnõu koostajad, et „praktiliselt on
siiski oluline võimalus rakendada erikasutusõigust sellistel juhtudel, kus
eriomandit rakendada ei saa, sest ese ei ole piisavalt ruumiliselt
piiritletud. Nii näiteks ei vasta õues olevad parkimiskohad ruumilise
piiritletuse nõudele ega saa selle tõttu olla eriomandi esemeks, küll aga
võib nende suhtes kokku leppida erikasutusõiguse.“. Sellest tulenevalt
tekib küsimus, mis on piisav ruumiline piiritletus selleks, et lugeda
miskit eriomandi esemeks. Ruumilise piiritletusse kindlakstegemisel,
asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 127 lg 1 sätestab, et kinnisomand ulatub
maapinnale ning õhuruumile ülalpool ja maapõuele allpool seda pinda
sellise kõrguse või sügavuseni, milleni ulatub omaniku huvi kinnisasja
kasutamisel. AÕS § 128 lg 1 sätestab, et piir külgnevate maatükkide vahel
määratakse maakatastri andmete ja piirimärkidega seaduses sätestatud
korras. Eelnevast võib tuletada, et ruumiline piiritletus võib eeldada
füüsilist piiritletust (nt seinad), kuid selleks võib olla ka selgelt
eristatav märgistus (nt parkimiskohtade joonimine). Samas nii KrtS § 4
lõige 2 kui ka KOS § 2 lõige 1 näevad ette tingimuse, et tegemist peab
olema ruumiga. Majandus- ja taristuministri 5. juuni 2015 a määruse nr 57
„ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ § 17 lõige 1
sätestab, et ruum on inimesele juurdepääsetav hoone osa, mis on täielikult
või osaliselt piiratud tarinditega. Ehitusseadustiku § 3 lõige 2 kohaselt
ehitis on hoone või rajatis. Hoone on väliskeskkonnast katuse ja teiste
välispiiretega eraldatud siseruumiga ehitis. Rajatis on ehitis, mis ei ole
hoone. Eelneva põhjal võib tõdeda, et KrtS-i § 4 lõige 2 tähenduses
eriomandi esemeks saab olla üksnes katuse ja teiste välispiiretega
eraldatud hoone või selle osa. Seega tõe poolest õues olevad parkimiskohad
ei saa olla eriomandi esemeks põhjusel, et tegemist ei ole hoonega. 
 
2. Teiseks märgime, et Tallinna linna poolt kehtestatud parkimiskohtade
normid ei ole täitmiseks siduva iseloomuga. Tegemist on pigem
haldusesisese aktiga (halduseeskiri), mis on esmajärjekorras suunatud
haldusele enesele ning on siduv haldusorganile. Näiteks leidis TGS Baltic
advokaadibüroo vandeadvokaat Merli Mäesalu, et parkimisnormid väljendavad
kohaliku omavalitsuse arengueesmärke ja põhimõtteid ning neid loetakse
heaks tavaks parkimise planeerimisel ja projekteerimisel. Parkimiskohtade
arvu normid on oma olemuselt haldusorgani sise-eeskirjad, mis annavad
ametnikele mittesiduvaid juhiseid kaalutlusotsuste tegemiseks.
 
3. Oleme seisukohal, et õues olevad parkimiskohad ei saa olla
korteriomandiks, kuna neil puudub seos hoonega või selle osaga. Õues
olevate parkimiskohtade kindlaksmääramise jaoks on võimalik sõlmida
kaasomandi kasutuskorra kokkuleppe. Kuna kinnistul parkimiskohtade
kindlaksmääramine on käsitatav kaasomandi kasutuskorra
kindlaksmääramisena, sellisel juhul tuleb saavutada kõigi korteriomanike
üksmeel tulenevalt AÕS § 72 lõigetest 3 ja 5. Samasisulise võimaluse
kehtestab ka KrtS § 14 lõige 1, mille kohaselt korteriomanike kokkuleppega
võib anda osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku erikasutusse
(edaspidi erikasutusõigus), kui see ei ole vastuolus selle kaasomandi
eseme osa otstarbega. Ning edaspidi on võimalus korteriomanikul lähtuvalt
KrtS § 14 lõikest 2 talle kuuluva erikasutusõiguse teostamise anda üle
kolmandale isikule ilma ülejäänud korteriomanike nõusolekuta. Seega on
arendajal kaks võimalus, kas määrata parkimiskohad erikasutusõigusega või
moodustada eraldi katastriüksused. Katastriüksuste moodustamisel tuleb
võtta arvesse maakorralduslike norme. Kui arendaja otsustab esimese
võimaluse kasuks on ostjal võimalik antud erikasutusõigust parkimiskohale
vabalt välja üürida tulenevalt KrtS § 14 lg 2 või võõrandada teisele
korteriomanikule tulenevalt KrtS § 14 lg 3. Kui arendaja teeb valiku teise
võimaluse kasuks on kinnisasjaomanikul asja vabalt vallata, kasutada ja
käsutada tulenevalt AÕS § 68 lg 1. Seega oleme seisukohal, et õiguslik
olukord, kus õues olevast parkimiskohast ei ole võimalik moodustada
korteriomandit KrtSi kohaselt on proportsionaalne taotletava eesmärgiga
s.o. AÕS-is sätestatud põhimõtte, et hooned on maatüki olulised osad ning
hoone osaleb käibes maaga koos. Seega omandipõhiõiguse riive on
proportsionaalne ega ole vastuolus piiriklausliga s.o. omandi valdamise,
kasutamise ja käsutamise kitsendused sätestab seadus.
 
4. Oleme seisukohal, et teoreetiliselt võib kaaluda regulatsiooni
muutmist selliseks, et püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosad saaksid
õiguslikult iseseisva eriomandi eseme staatuse s.o. korteriomandi
staatuse. Selleks eeskätt tuleb muuta KrtS § 4 lõiget 2 järgmises
sõnastuses: „eriomandi võib olla püsiva markeeringuga tähistatud
garaažiosa.“. Oleme seisukohal, et püsiva markeeringuga tähistatud
garaažiosa on piisavalt ruumiliselt piiritletud ning samuti on tegemist
hoone osaga. Seega on võimalik käsitleda garaažiosa mitteeluruumist
eriomandi esemena KrtS § 4 lg 1 mõttes. Leiame, et on põhjendatud muuta
õiguslik olukord selliseks, et garaažiosast saaks moodustada iseseisev
korteriomand, kuna sellega oleks tagatud lepinguvabaduse põhimõtte
järgimine ning põhiseaduse § 32 tulenev omandipõhiõigusega sätestatud
põhimõtte, et omanikul on õigus asja vabalt vallata, kasutada ja käsutada.
Võrreldes punktis 2 nimetatuga, garaažiosa puhul on põhjendatud anda
iseseisva korteriomandi staatuse, kuna esiteks tegemist on hoone osaga,
teiseks garaažiosa soetamise hind on kordades kõrgem kui õues oleva
parkimiskoha hind, seega on tegemist tunduvalt suurema õiguste riivega.
Siinkohal tõusetub küsimus, kas KrtS § 4 lõige 1 on proportsionaalne
taotletava eesmärgiga. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu (462
SE) seletuskirjas ei nähtu, et oleks analüüsitud eelnõu kooskõla Eesti
Vabariigi põhiseadusega. Korteriomandiseaduse (403 SE I) eelnõu
seletuskirjas on märgitud üksnes, et eelnõu on kooskõlas põhiseadusega.
 
Lugupidamisega
Jan Nilson
Regionaal- ja Põllumajandusministeerium
peaspetsialist
[email-masked]
5626 7065